その他不動産に関する
トラブル

不動産は日々の生活や事業と密接に関わるものであり、そのトラブルには様々な種類があります。
当事務所では、契約書のチェック・作成といった予防法務から、紛争化してしまった案件の処理まで、不動産に関するトラブルを幅広く取り扱っております。

契約書のチェック・作成

売買契約書、賃貸借契約書等は、インターネットのひな型をそのまま使用しても問題が顕在化する可能性は必ずしも高くありませんが、いざ紛争となった場合に、こちら側で用意した契約書にも関わらず相手方に有利な内容となっていた、法改正が反映されていない等の想定外の事態に陥ることもあります。
また、不動産取引においては、当事者間の契約交渉の結果、様々な特約が付加されることが多く、合意内容を正確に反映した契約書を作成する必要があります。
実際、トラブルに巻き込まれた方から相談を受け、契約書等を見せてもらうと、「どうしてこのような契約書を取り交わしてしまったのか」、「事前にご相談頂いていれば、トラブルを防ぐことができただろうに」と感じることが少なくありません。
当事務所では、不動産取引に関して豊富な経験を有する弁護士が、契約書のチェック・作成等のリーガルサービスを提供しています。

法人・個人事業主の方へ

当事務所では、契約書のチェック・作成だけにとどまらず、会社で抱えている悩み等も合わせてお伺いし、予防法務に役立つリーガルサービスも提供しています。詳細は「顧問契約のご案内」をご確認ください。

境界問題

特に都市部では隣家との距離が目と鼻のように近く、また地価も高いために数センチの土地の境界のズレが多額の資産価値の変動につながることから、境界問題が複雑化・深刻化することがあります。そのように隣人といがみ合うことになってしまう境界問題に対しては、慎重かつ丁寧に対処して、双方ともが納得いく解決を図ることが重要です。

「境界」の2つの意味

一般的に、土地の境目という意味で用いられる「境界」という言葉ですが、法律的には2つの意味があります。

公法上の境界

これは、地番の境目、すなわち不動産登記記録上の1筆の土地と1筆の土地の境目を意味する用語で、「筆界」とも呼ばれます。
この公法上の境界は、国のみが定められるものであって、隣人同士が話し合いで勝手に決められるものではありませんので、公法上の境界について争いが生じた場合には、筆界特定登記官による筆界特定手続によるか、裁判所における境界確定の訴えによって解決することになります(このほか、土地家屋調査士会による民間ADRと呼ばれる手続もあります)。これらはどの手続きを先にしなければならないということはなく、どの手続きもメリットとデメリットがありますので、事案によってどれを選択すべきかを見極めることが重要です(ただし、判断の効力としては、境界確定の訴えが優先します)。

私法上の境界

これは、隣り合う土地における所有権の範囲の境目を意味する用語です。人為的に区切られた1筆の土地の一部分についても所有権を取得することができますので、私法上の境界は隣り合う土地の所有者同士の話し合いで決めることができ、公法上の境界がないところに私法上の境界があるということもあり得ます。ただし、一筆の土地の一部について登記することはできませんので、1筆の土地を分筆した上で登記するなどし、実際には、公法上の境界(筆界)と私法上の境界は一致していることが大部分です。なお、ある土地の一部分であっても、その土地を第三者が長年使用していた等の事実がある場合には時効取得することが可能です。

当事務所では、司法書士、土地家屋調査士、測量士と提携しておりますので、境界問題に関するあらゆるご依頼に、ワンストップでスムーズに対応することができます。

土地の通行権をめぐる問題

公道に出るためには他人の所有地を通らなければならない土地は袋地と呼ばれ、また、池・沼・河川・水路・海等を通らなければ公道に通じないか、あるいは崖があって土地と公道とに著しい高低差がある土地は準袋地と呼ばれます。袋地や準袋地の所有者は、公道に出るためには必ず他人の土地を通らなければなりません。そのような場面において問題となるのが、「袋地通行権」「通行地役権」です。
また、建築に関するトラブルとの関係で、位置指定道路(建築基準法上の道路の一つです)の利用・通行が問題となることもあります。

袋地通行権

袋地や準袋地の所有者は、公道に出るために最も損害の少ない場所・方法という制限はつきますが、法律上、他人の所有地を通行することができ、必要があれば通路を開設することもできます。ここに「法律上」というのは、通行されることになる他人の承諾なくして、という意味です。
しかし、袋地や準袋地の所有者に法的な通行権があるとはいえ、法律からは自動的にどの部分を通ったらよいかが導かれるわけではありません。他人の土地のどの部分を通るのか、通路を造るとした場合にどのような通路を造るのか、また通行者は原則として償金を支払わなければならないとされていますが、いくらの償金を支払うのか等、いろいろと事前に取り決めて、円満に通行できるような段取りを組んでおくことが重要です。

通行地役権

私人が所有する土地で、その私人が費用負担して築造・管理している道路を私道といいますが、一見しただけでは公道と何ら変わらなくても、あくまでも他人の土地ですから、誰でも自由に通行できるわけではありません。どこからどう見ても公道ではなく他人の土地と分かる場合も含めて、他人の土地を通行するには、その所有者から権利(通行権)を設定してもらうことが必要です。
その通行権はどのように設定されるか、ですが、多くの場合は、通行地役権という権利の設定契約によります。この通行地役権は、登記をしておかないと、権利を第三者に主張することはできません。このほかにも、土地の通行に限った特別な賃貸借契約(有償)ないし特別な使用貸借契約(無償)を締結する方法もあります。通行の対価については法律には規定がなく、通行地役権の設定契約や賃貸借契約の内容として定められることになります。

当事務所では、私道の利用・通行、建築基準法上の道路に関する案件も取り扱っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

上記以外にも不動産に関する
トラブルには、
様々なものがあります。
売買・賃貸借・使用貸借・
請負・抵当権設定等の
不動産に関する
契約トラブルにも
対応しておりますので、
まずはお気軽に
ご相談ください。

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