借地権の譲渡～地主の承諾に代わる許可を利用する場合の注意点～

借地権を第三者に譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。このルールは、借地借家法が施行された現在でも変わりません。しかし、実務では承諾が得られない場合や、無理な条件を付されるケースも多く、問題が複雑化することがあります。

こうした場合に借地人を保護する制度として、借地借家法第19条は、裁判所による「地主の承諾に代わる許可」の仕組みを設けています。地主の承諾が得られない場合でも、「譲渡や転貸によって地主に不利となるおそれがない」にもかかわらず地主がこれを拒んでいるときには、借地人は裁判所に許可を申し立てることが可能です。

この判断においては、譲受人の信用や土地利用の態様、近隣への影響、借地条件の遵守状況などが重視され、地主側に具体的な不利益がないかを丁寧に検討します。形式的な反対や感情的な不満では、許可の妨げとはなりません。

譲渡先が不動産業者である場合、注意すべき点がいくつかあります。不動産業者が借地権を取得する目的は、最終的な第三者への転売であることが一般的であり、その先の利用者の属性や土地利用の内容が不明確になる傾向があります。このような状況では、地主にとって予測不可能なリスクが生じ得るため、裁判所も「不利となるおそれあり」と判断する可能性が高まります。

また、不動産業者が借地権を取得した後、最終的なエンドユーザーに再譲渡を行う際には、再度地主の承諾が必要になるため、承諾料が二重に発生するリスクがある点にも留意が必要です。譲渡のスキームによっては、地主・業者・借地人の三者間で調整を要する場面も生じるため、初期段階でのリスク管理が重要です。

借地権譲渡は、単なる権利移転にとどまらず、将来的な使用・利用関係やコスト構造にも影響を与えます。譲渡先の選定、交渉の進め方、裁判所許可申立ての要否の判断など、いずれも専門的な観点からの検討が不可欠です。地主との関係悪化や想定外のコスト発生を回避するためにも、譲渡の検討段階から法的なサポートを受けることをお勧めいたします。

当事務所では、借地権譲渡に関する法的助言、地主との交渉、裁判所への許可申立手続まで、豊富な経験に基づき対応しております。

旧借地法にも精通しておりますので、お気軽にお問合せください。